房地产多少亩，容积率多少才算优质大盘

独孤觅阳

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房地产多少亩，容积率多少才算优质大盘

容积率又称建筑面积毛密度，是指一个小区的地上总建筑面积与用地面积的比率。当然，容积率越小，舒适度越高。
容积率 = 地上建筑面积 / 总用地面积
容积率指小区的总建筑面积与用地面积的比率。对于发展商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。一般，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过2。

什么是别墅类房地产开发项目

　　.
　　别墅（Villa）：“口”
　　双拼（Two Family House）：“日”
　　排屋（Town House）：“目”

　　排屋有公摊面积，中间有共体墙。别墅是没有公摊面积的，别墅花园的占地面积均是有产权的。

　　别墅的买卖双方合同一般都有注明：
　　1、本商品房户型为：别墅；
　　2、**别墅所属地块（包括别墅占地）占地面积???平方米。

　　国土资源部对别墅的定义：是指独门独户独院，两至三层楼形式；占地面积又相当大，容积率又非常低。

　　别墅是包括**层在内的最多三层的独栋住宅形式，带室内车库。像很多亚别墅、类别墅，如：“四层**洋房”、“联排、双拼排屋”、“叠加小高层”都是高档住宅，也叫排屋、洋房，不是别墅。

　　容积率是指建筑总面积与建筑用地面积的比。例如，在1万平方米用地的土地上，有4000平方米的建筑总面积，其容积率为0.4。

　　规划对低密度住宅的大体标准概念，高层低密度住宅容积率不大于2.2；多层低密度住宅容积率不大于1.2；排屋（Town House）容积率不大于0.7；别墅（Villa）容积率不大于0.35。

　　2006年5月31日，国土资源部发布通知，“中国一律停止别墅类房地产项目供地和办理相关用地手续，并对别墅进行全面清理。”同时明确，联排、双拼以及Town House等低密度住宅不属于别墅范围，而被划入高档住宅范围。随着土地资源的稀缺，**对市场供应量的控制必将引发别墅（Villa）在售项目的价格高涨。

　　自停批别墅用地的政策**以来，土地资源的稀缺性便成为别墅的最大卖点。而兼得城市生活便利与低密度住宅形态双重特点的别墅，更是日趋**之势。土地资源的不可再生，决定了别墅产品相对其它住宅产品而言，更能保值增值。尤其是高尔夫别墅产品，在国家对“别墅和高尔夫用地双禁”政策下，高尔夫别墅资源更显严重稀缺，使其更具大幅度的升值潜力。在美国、澳大利亚、东南亚等地区，高尔夫别墅的平均升值幅度是其他别墅项目的6倍。

　　目前中国各级城市都已经没有新建或者在建的别墅楼盘了，以前拿了土地还没开发的，已不能开发别墅项目，也只能开发排屋、洋房类的高档住宅。所以，把别墅定义搞清楚就知道了。

　　现在有开发商采用外观以别墅整体设计的2套双拼，卖给客户后再改成1套别墅，来规避政策上带来的风险及稀缺问题。特别是外观设计整栋的二层双拼，容积率低于三层的别墅，这个方法也很不错，但价格会比一般别墅高。